Projekt architektoniczny.

 W tym artykule dowiesz się jakie wymagania trzeba spełnić, tworząc projekt architektoniczny, aby wniosek zezwalający na budowę był kompletny. Do uzyskania pozwolenia na budowę dzieli cię posiadanie projektu budowlanego. Składa się on z dwóch części: projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania terenu. Urzędy mają również pewne wymagania formalne co do projektu domu. Spis treści:  Z czego […]

 W tym artykule dowiesz się jakie wymagania trzeba spełnić, tworząc projekt architektoniczny, aby wniosek zezwalający na budowę był kompletny.

Do uzyskania pozwolenia na budowę dzieli cię posiadanie projektu budowlanego. Składa się on z dwóch części: projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania terenu. Urzędy mają również pewne wymagania formalne co do projektu domu.

Spis treści:

  1.  Z czego składa się projekt budowlany?
  2. Projekt architektoniczno-budowlany.
  3. Projekt zagospodarowania terenu.
  4. Projekt gotowy.
  5. Kto może wykonać projekt budowlany?
  6. Jak złożyć do urzędu kompletny projekt budowlany?
  7. Jak włączyć gotowy projekt do projektu budowlanego?
  8. Adaptacja projektu gotowego.
  9. Obowiązki projektanta oraz zamawiającego projekt.
  10. Ile przeciętnie kosztują projekty?

1. Z czego składa się projekt budowlany?

Projekt budowlany musi koniecznie spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt budowlany powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami.

Zawartość projektu budowlanego, który składamy w urzędzie, aby dostać pozwolenie na budowę, określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DzU nr 120, poz. 1133 z późn. zm.).

Projekt budowlany jest złożony z dwóch części:

właściwego projektu domu, zwanego projektem architektoniczno-budowlanym,

projektu zagospodarowania działki lub terenu (jest on potrzebny w przypadku, gdy wykraczamy zmianami poza własną nieruchomość, na przykład projektując zjazd z drogi publicznej albo przyłącze w pasie drogowym).

Obie części projektu budowlanego składają się z opisów i rysunków. Wszystkie muszą być opatrzone datą i podpisami autorów.

2. Projekt architektoniczno-budowlany.

Projekt architektoniczno-budowlany musi zawierać rzuty wszystkich poziomów domu, w tym także fundamentów, piwnic oraz dachu, i osobno-jeżeli dach jest spadzisty – także więźby dachowej. Niezbędne są przekroje poprowadzone w charakterystycznych miejscach (najczęściej przez schody) oraz wszystkie elewacje. Rysunki podstawowe powinny być sporządzone w skali nie minimum 1:100, a w przypadku projektu rozbudowy lub adaptacji w skali 1:50. Projekt musi zawierać rysunki konstrukcji i instalacji wewnętrznych. W części opisowej projektu powinny znaleźć się informacje na temat posadowienia budynku (w tym określenie kategorii geotechnicznej), konstrukcji domu, użytych materiałów, oraz istotnych rozwiązań instalacyjnych, warstw przegród z podaniem ich współczynników izolacyjności termicznej, a także charakterystyka energetyczna domu z obliczonym rocznym zapotrzebowaniem na ogrzanie 1 mkw. powierzchni. Do projektu budowlanego dołączona musi być też sporządzona przez architekta informacja dotycząca warunków bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie. W projekcie architektoniczno-budowlanym znajdują się wszystkie dane liczbowe, takie jak powierzchnia netto domu, z wyodrębnieniem części nadziemnej i podziemnej, kubatura ogrzewana i nieogrzewana. W przypadku rozbudowy lub adaptacji dane liczbowe powinny być podane w zestawieniu pozwalającym porównać stan przed realizacją projektu i po jej realizacji.

3. Projekt zagospodarowania terenu.

Projekt zagospodarowania terenu to głównie rysunek pokazujący plan zagospodarowania działki i jej otoczenia w granicach objętych zmianami.

Wykonywany jest najczęściej w skali 1:500, chyba że dla danego terenu mapa zasadnicza jest prowadzona w mniejszej skali, na przykład 1:1000 (tak jest zazwyczaj, Projekt ustala usytuowanie i rozmiary domu, jego odległości od granic działki, linii rozgraniczającej ulicy lub linii zabudowy, chodniki i dojazdy, miejsce parkowania pojazdów, a także miejsce i sposób użytkowania wszystkich obiektów na działce. Niezbędne jest podanie powierzchni działki wraz z wykazaniem powierzchni zabudowanej i planowanych utwardzeń oraz powierzchni, która pozostanie biologicznie czynna. Plan zagospodarowania terenu wykonuje się najczęściej jako zbiorczy, to znaczy pokazujący także projektowane uzbrojenie: przyłącza wodne lub studnię, kanalizacji (jeśli jej nie ma, to szambo lub małą oczyszczalnię), energii elektrycznej, gazu i w razie potrzeby także inne, na przykład telekomunikacyjne. W projekcie należy także opisać wprowadzane ingerencje w środowisko, takie jak wycinki drzew, zabezpieczenia przed naruszeniem wód gruntowych, sposób skierowania wód opadowych.

4. Projekt gotowy.

Zawartość projektu gotowego powinna pokrywać się z zakresem architektoniczno-budowlanego. Zanim stanie się projektem budowlanym, musi zostać przystosowany do ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do lokalnych warunków wodno-gruntowych. Trzeba go też uzupełnić o projekt zagospodarowania terenu lub działki. Tę tak zwaną adaptację projektu może wykonać tylko uprawniony projektant.

5. Kto może wykonać projekt budowlany?

Musi to być osoba posiadająca uprawnienia do projektowania oraz aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego zaświadczenie o przynależności do izby samorządu zawodowego architektów. Jeśli kupujemy projekt gotowy, wymagania te musi
spełnić architekt dokonujący adaptacji projektu (staje się on autorem projektu budowlanego i bierze odpowiedzialność za prawidłowość dokumentacji składanej w starostwie). Projekt budowlany zawiera dokumentację niezbędną do uzyskania
urzędowej zgody na budowę. W jego skład nie wchodzą projekty wykonawcze detali i skomplikowanych elementów budynku ani projekty aranżacji wnętrz. Takie opracowania zamawia się u projektanta dodatkowo.

6. Jak złożyć do urzędu kompletny projekt budowlany?

Dokumentacja przekazana do urzędu powinna być trwale oprawiona, z ponumerowanymi stronami i rysunkami. Najlepiej, żeby projekt budowlany miał format A4. Na stronie tytułowej projektu budowlanego i w metryczkach rysunków trzeba podać:

dane inwestycji, w tym adres domu i numery ewidencyjne działek, na których ma być zbudowany,

imię, nazwisko i adres inwestora,

nazwę oraz adres pracowni projektowej, lub dane projektantów opracowujących wszystkie części projektu budowlanego, wraz z określeniem zakresu ich opracowania, specjalności, a także numery uprawnień budowlanych oraz wpisów na listy właściwej izby inżynierów lub architektów.

Konieczny jest również spis zawartości projektu budowlanego wraz z wykazem załączonych uzgodnień, pozwoleń lub opinii.

Projekt budowlany sporządza się w minimum czterech egzemplarzach: pierwszy trafia do archiwum właściwego organu nadzoru budowlanego, drugi zostaje w urzędzie wydającym pozwolenie na budowę, dwa egzemplarze są dla inwestora. Jeden z nich przekazujemy protokolarnie kierownikowi budowy, a drugi przechowujemy w domu.

7. Jak włączyć gotowy projekt do projektu budowlanego.

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, przed zakupem projektu, czy odpowiada on warunkom podanym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez urząd gminy. W przypadku niezgodności można wybrać inny projekt, który spełnia postawione warunki i oczywiście, jest tak samo dogodny dla inwestora. Innym rozwiązaniem może być zaadaptowanie wybranego projektu z uwzględnieniem koniecznych zmian, ale wtedy mamy najczęściej do czynienia z przeprojektowaniem budynku, na które będzie niezbędne uzyskanie zgody autora (podobnie będzie ze zmianami wynikającymi z indywidualnych potrzeb inwestora).

8. Adaptacja projektu gotowego.

Praca projektanta adaptującego polega na włączeniu projektu gotowego w skład projektu budowlanego i wykonaniu „Projektu zagospodarowania działki” oraz wprowadzeniu ewentualnych potrzebnych zmian w projekcie. Autor adaptacji jest zobowiązany do dokonania odpowiednich obliczeń, mających na celu sprawdzenie dostosowania projektu gotowego do istniejących warunków. Przykładowo, każdy projekt gotowy jest opracowany dla założonego rodzaju i nośności gruntu. Jeśli jednak warunki wodno-gruntowe występujące na danej działce są inne od założonych, to konieczne może być przeprojektowanie fundamentów. Podobnie rzecz się przedstawia z dostosowaniem do wymogów wynikających z położenia w danej strefie klimatycznej, ponieważ w Polsce wyróżnia się ich aż pięć. W projekcie gotowym przyjmuje się konkretne dane dla wykonania obliczeń konstrukcyjnych, np. strefę II – toteż przy lokalizacji budynku w innej strefie, należy dokonać sprawdzeń i, w miarę konieczności, zmian konstrukcji. Projektant dokonujący włączenia gotowego projektu jako projektu architektoniczno-budowlanego do projektu budowlanego jest w rozumieniu prawa uważany za projektanta tego obiektu.

9. Obowiązki projektanta oraz zamawiającego projekt.

Niezależnie od tego, czy zamówimy projekt indywidualny, czy też zlecimy adaptację projektu gotowego, to obowiązki projektanta będą takie same. Do podstawowych obowiązków projektanta zalicza się:

opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy Prawo budowlane, przepisami i obowiązującymi polskimi normami, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób mających uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności – np. projektantów instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych, itp.,
wzajemne skoordynowanie techniczne wykonywanych przez inne osoby opracowań projektowych,
uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnień i opinii, pełnienie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu – to bardzo ważny zapis, z którego wynika, że autor (na mocy ustawy, która nie uzależnia tego od wynagrodzenia) jest zobowiązany do pełnienia nadzoru autorskiego! O pełnym zakresie czynności nadzoru autorskiego i wynagrodzeniu decyduje treść umowy zawartej z projektantem (na ogół przyjmuje się 15% ceny dokumentacji projektowej).
Obowiązki występują również po stronie zamawiającego projekt, który powinien:

współdziałać przy tworzeniu projektu, czyli dostarczyć niezbędne dokumenty, np. decyzję o warunkach zabudowy czy uzgodnienia z dostawcami mediów, wyniki badań gruntu, etc.

zapłacić wynagrodzenie – w projektowaniu domów jednorodzinnych stosuje się najczęściej wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry określonej kwoty. Zasadą jest, że projektantowi należy się wynagrodzenie w chwili oddania projektu, chyba że strony umówią się inaczej.

Ceny projektów są wolnorynkowe ale najczęściej określa się jako pewien procent szacowanych wstępnie kosztów inwestycji, czyli budowy domu. Wysokość wynagrodzenia i sposób jego przekazania (np. terminy zaliczek lub rat) powinno się zawrzeć w umowie.

Projekt chroni prawo autorskie

Dokumentacja projektowa jest dziełem twórczym chronionym przez prawo autorskie. Autor (projektant) zbywa jedynie prawo do jednorazowego zrealizowania dzieła – dotyczy to w takim samym stopniu projektu powstałego na indywidualne zamówienie, jak i projektu gotowego. Nie wolno bez zgody autora (lub dysponenta praw autorskich) wykorzystać projektu po raz drugi w innym miejscu ani też dokonywać w nim zmian.

Istnieje możliwość otrzymania wyłączności na korzystanie z projektu (dotyczy to tylko zamówień indywidualnych) – wpłynie to znacząco na cenę projektu, ale będzie oznaczać, że nie pojawi się drugi, identyczny

dom. Warunki, na jakich kupuje się projekt, należy ustalić w umowie.

10. Ile przeciętnie kosztują projekty?

Projekt indywidualny:

Jednym z głównych czynników wpływających na cenę projektu jest lokalizacja. Wycena projektów indywidualnych różni się w zależności od regionów. Zachodnia Polska i duże miasta jak Kraków czy Warszawa często dyktują wyższe ceny. Mając to na uwadze, dolną granicę wyceny można ustalić na ok. 130-150 zł za metr kwadratowy, przy czym firmy o ugruntowanej renomie, mające na koncie nagrody i wyróżniające się realizacje, windują ją do około 250 zł za metr lub nawet więcej. Co prawda projekt można zamówić taniej, jednak koszt kilkudziesięciu złotych za metr za projekt indywidualny to już dumping cenowy, który nie daje gwarancji jakości ani rzetelności wykonania.

Projekt gotowy domu jednorodzinnego:

Największą zaletą kupna gotowego projektu zdecydowanie jest cena. Średnia cena to wydatek od dwóch do trzech tysięcy złotych. Pamiętajmy jednak, że decydując się na to rozwiązanie, musimy przed przystąpieniem do budowy wykonać adaptację projektu. Czynność ta musi być wykonana przez osobę do tego uprawnioną, czyli certyfikowanego architekta. Co więcej, każdy projekt jest chroniony prawami autorskimi, w związku z tym, zmiany nie mogą być dowolne. Dlatego podejmując decyzję, należy sprawdzić, jakich zmian możemy dokonać. Koszt adaptacji projektu zaczyna się od około 2500 zł. Uzależniony jest od tego, jakie biuro architektoniczne wybierzemy i jak wiele zmian trzeba będzie nanieść. Do tego trzeba koniecznie doliczyć mapy geodezyjne oraz badania geotechniczne (przeciętny koszt to od 500 do 1 500 zł).

Ludzie z Polecenia

Zostaw Komentarzquestion_answer

Nazwa Banku Nazwa Konta Numer Konta 6 Cyfrowy Numer Konta IBAN BIC/Swift
Alior Bank S.A. Natalia Galus 19249000050000400012517258